1、问：老师你好！我们夫妇两人都在南山上班，大娃已上高一，小娃即将上小学，现住景西大厦四房（福外小学，香蜜小学，福外初中），龙岗中海塞纳时光有一套投资三房（今年10月才满三年）。现在想卖掉这两套在香蜜湖或者南山买一套1500万左右的改善四房，月供3万左右，也兼顾投资，学位最好一般偏上的。请问老师对换房时机和区域。有没有什么建议吗？多谢！我感觉汇城茗苑不错。
回复：景西大厦属于冷门盘，独栋又挨着城中村，大众认可度低，因为冷门，价格相对其他楼盘都便宜不少。景龙大厦距离福外最远，楼盘也一般，楼盘的最大卖点就是学位，但是在目前的大学区，名校集团化的背景下，这种楼盘的学位溢价会被慢慢抹平，这个小区的四房未来出手难度大。中海塞纳时光，又叫中海康城花园二期，前些年水库系炒房客低首付买进去了很多，现在都亏死了，2020年十月份买入，正是高位，不仅房价跌了，还有交易成本，房贷利息，资金成本，未满五年还有高额税费，加起来至少亏大几十万。汇城茗苑虽然品质很好，一期刚交房，二期今年会开。但是学校比较拉胯一点，更建议你置换香蜜湖四房！景西大厦错过了最佳换房时间，每年的年初是学位房需求的旺季，卖学位房在二三月份最合适！
2、问：大师兄好，想卖掉罗湖城市天地广场一房，换一个总价400W以内的小学位房，6年以后用小学，请问买福田宝树台（荔园+红岭）小单间是否合适？不考虑自住，目前自住皇庭世纪3房。现在深圳房价刚经历一轮下跌，学位房也跟着跌了一些。主要是不知道未来好的学位房是不是又会继续涨，怕涨的快就买不起了。您这边对学位房的走势怎么看？另一方面是城市天地广场的价格也跌的比较厉害，都基本跌到16年买房时候价格了，继续持有不知道有没有意义。
回复：城市天地广场在罗湖众多80，90，00小区中，05年建造的城市天地比较稀有，地处老金三角板块，旁边是万象城，800米之内可到达3条地铁线（1、2、9）的3个站点，一公里内可到国贸、京基100、深圳书城、地王大厦、大剧院、老街. 分ABCDEF栋，A栋为商业办公，其他为70年产权公寓，可落户上学，10层以下为裙楼，车位少，多为租客，物业管理较好，每栋下面都有物管。户型有43-57平一房一厅和58-71平两房一厅。租金高。 罗湖的房子本来就是防守性物业，唯一的缺点就是涨得慢，建议出手置换。
但是卖了去买宝树台的小单间，也不是一个特别好的选择，你小孩还有6年才用小学学位，考虑的太早了，并且这两年学位政策变动大，还不知道6年后是什么政策。最好的方案是把城市天地广场和皇庭世纪一起卖掉，置换一个学位和自住品质均衡的盘，福田可以考虑香蜜湖片区和安托山片区，南山可以看看科技园和蛇口！
3、问：大师兄，目前手上100多一点，首付5成，是先凑一点买龙岗的中海寰宇珑宸，看到指导价放开，担心房价上涨。还是等明年6月份老公有3成名额再做打算？能承受的月供能力在1.5万以内。
答：虽然指导价已经放开，但是刚需盘短期内不会大涨，毕竟刚需盘供应量还挺大的，沙井，光明，龙岗，坪山都很多，完全不用着急，中海寰宇虽然还不错，但是毕竟片区除了学校其他配套还拿不出手。这一年你们还可以多赚一点，等到明年用老公的名额买个好一点的。考虑大运片区，或者再远一步去坪山中心区也可以！
4、问：大师兄，银行按照成交价和评估价取低值贷款，是不是变相取消指导价？对深圳楼市有没有影响？我想买个1100万的自住＋学位的房子，要不要赶紧下手，还是再等等？
答：银行按照成交价和评估价取低值贷款，其实就是变相的取消指导价。
①之前二手房的按揭贷款标准是指导价为参考，如果高出指导价，需要一次性付现金，所以有些指导价比较低，成交价比较高的小区，特别是赠送高的小区，首付比例就非常高。举个例子，成交价1000万的房子，指导价只有900万，如果是首房首贷，首付就是900✖0.3+100=370万。现在按照评估价和成交价的低值贷款，可以降低首付。
②之前二手房的抵押贷款标准是最高贷到指导价的100%额度，比如恒裕滨城二期89平，指导价1175万，实际成交价格是2500万，那首付就是2500-1175=1325万。豪宅的金融属性严重拉低，所以近两年能在深圳买豪宅的朋友一定要珍惜，都是几千万现金买进去的。
③上面就是按揭贷款和抵押贷款的政策。
④对于高端住宅和豪宅指导价严重制约了金融杠杆，而这类产品新房市场没有太多替代品，所以一旦指导价放开，很多之前够不到豪宅的群体又可以了，所以接下来豪宅市场和高端住宅会有一波上涨。
⑤对于普通的改善盘和刚需盘而言，800W以下的总价的二手房本来成交价跟指导价就相差不大，甚至很多楼盘是低于指导价成交的，并且800W以下大把新房替代品，龙华宝安这类新房太多了。所以这个政策对800万总价以下的刚需改善盘影响不大！
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